Generalunternehmer: Aufgaben, Vor- und Nachteile und warum der Generalunternehmer kein Generalübernehmer ist
Generalunternehmer: Definition und Aufgaben
Generalunternehmer erstellen ein schlüsselfertiges Haus im Auftrag des Bauherren. Er ist alleiniger Ansprechpartner und bietet alle Leistungen aus einer Hand, da er die Auftragsvergabe an die einzelnen Gewerke sowie deren Koordination übernimmt. Gleichzeitig trägt er damit auch die Verantwortung für die frist- und fachgerechte Umsetzung des Bauprojekts.
Zu seinen Aufgaben gehören:
- Koordination aller Bauleistungen und der beteiligten Gewerke
- Auswahl der Gewerke
- alleiniger Ansprechpartner des Bauherren
- Übernahme der Haftungsansprüche
- Übernahme des Abnahme- und Kalkulationsrisikos
Der Generalunternehmer ist alleiniger Ansprechpartner des Bauherren (Foto: AdobeStock – 743434890 Jacob Lund)
Nicht zu den Aufgaben des Generalunternehmers zählen die nötigen Planungsarbeiten. Sie sind Sache des Architekten oder Bauingenieurs. Auch der Kauf des für den Bau nötigen Grundstücks wird nicht durch den Generalunternehmer getätigt.
Teilweise bieten Generalunternehmer den Hausbau auch inklusive aller Planungsleistungen an, hierfür wird meist ein Festpreis vereinbart. Die Planungsarbeiten werden dennoch an einen zugelassenen Architekten übergeben.
Vor- und Nachteile der Beauftragung eines Generalunternehmers
Die Leistungen eines Generalunternehmers sind für den Auftraggeber von großem Vorteil, hat er doch nur noch einen Ansprechpartner und bekommt ein schlüsselfertiges Haus ohne weiteren Aufwand. Das Haus selbst kann dennoch nach eigenen Wünschen geplant werden. Durch den gebotenen Festpreis besteht eine große Planungssicherheit.
Außerdem entfällt für den Bauherren ein großer zeitlicher Aufwand durch das Suchen und Beauftragen der passenden Gewerke: Diese Leistung übernimmt der Generalunternehmer. Er arbeitet häufig schon länger mit den betreffenden Unternehmen zusammen und bekommt daher auch günstigere Konditionen als ein Neukunde. Darüber hinaus haftet er für auftretende Mängel.
Allerdings sind mit seiner Beauftragung auch Nachteile verbunden:
- fehlende Mitbestimmungsmöglichkeiten bei der Auswahl der Gewerke
- keine Beurteilung der Baufortschritte oder von Verzögerungen am Bau möglich
- wenig Einblick in den gesamten Baufortschritt und die weitere Planung
- Risiko bei möglicher Zahlungsunfähigkeit des Generalunternehmers (Baustopp, Verlust bereits gezahlter Gelder etc.)
- Eigentumsübergang erst nach endgültiger Abnahme
- kein Weisungsrecht gegenüber Handwerkern
Teilweise kann es sinnvoll sein, die Baufortschritte von einem unabhängigen Gutachter beurteilen zu lassen. Dies ist allerdings mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Wichtig sind zudem entsprechende vertragliche Regelungen, die den Zutritt zum Objekt auch bei eventuellen Streitigkeiten mit dem Generalunternehmer erlauben: Ohne diese Vereinbarung kann er im schlimmsten Fall den Zutritt verweigern, da das Haus so lange in seinem Eigentum verbleibt, bis es fertiggestellt ist.
Der Unterschied zum Generalübernehmer
Der Generalübernehmer bietet die eigene Übernahme der Bauleistungen nicht an, sondern nutzt ausschließlich die Leistung von Subunternehmern. Er ist zwar ebenso wie der Generalunternehmer einziger Ansprechpartner für den Bauherren und zur Erbringung aller vereinbarten Bau- und Planungsleistungen verpflichtet. Doch während der Generalunternehmer meist ein eigenes Bauunternehmen besitzt und mit diesem das Projekt umsetzt, geht der Generalübernehmer den Weg zum fertigen Gebäude nur mithilfe weiterer Unternehmen. Er setzt damit komplett auf das Outsourcing aller Leistungen. Er sorgt dennoch dafür, dass die Qualitätsansprüche des Bauherren sicher erfüllt werden.
