Die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland steht vor einer gewaltigen finanziellen Herausforderung, da eine beträchtliche Finanzierungslücke von 77 Milliarden Euro klafft. Zwischen 2019 und 2022 wurden schätzungsweise 228 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aufgenommen, wovon etwa ein Drittel in den kommenden vier Jahren refinanziert werden muss. Allerdings werden aufgrund von strengen Vorgaben bezüglich der Beleihungsgrenze und des Zinsdeckungsgrads sowie basierend auf den aktuellen Kapitalwerten und Kreditzinsen etwa 77 Milliarden Euro nicht refinanziert werden können.
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Schwierigkeiten und Kosten steigen: Kreditvergabebedingungen auf dem Immobilienmarkt verschärft
Die Kreditvergabebedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt haben sich aufgrund der gestiegenen Zinssätze und sinkenden Immobilienwerte verschärft, erklärt Daniel Sander von CBRE. Dadurch gestaltet sich die Beschaffung entsprechender Kredite schwieriger und teurer. Um die entstandenen Finanzierungslücken zu schließen, kann der Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital, nachrangigen Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen helfen. Allerdings besteht das Risiko, dass Kreditgeber auf Immobilienverkäufe drängen, wenn die Finanzierungslücken zu groß sind und keine realistische Chance auf Überbrückung besteht. Dies könnte sowohl für den Kreditnehmer als auch den Kreditgeber zu Verlusten führen.
Höhere Zinsen ab 2023: Herausforderungen für Mieter und Immobilienfinanzierung
Seit Beginn des vierten Quartals 2023 sind die Zinsen gestiegen, nachdem der Referenzzinssatz eines fünfjährigen Zinsswaps in der Eurozone Ende 2022 nahe der Null-Prozent-Linie lag. Aktuell liegen die Zinsen bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie zwischenzeitlich bei 3,4 Prozent lagen. Obwohl es leichte Entspannungssignale gibt, besteht die Gefahr einer Rückkehr der Inflation und einer unsicheren Wirtschaftsentwicklung, die einige Mieter belasten könnten. Zudem erschwert die nicht marktgerechte Nutzung vieler Büroflächen die Refinanzierung.
Analyse: Finanzierungslücken vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Büros
Laut einer Analyse von CBRE gibt es in Deutschland große Finanzierungslücken bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien. Die Finanzierungslücke bei Mehrfamilienhäusern beträgt 35,6 Milliarden Euro, was 46,1 Prozent der zu refinanzierenden Kredite entspricht. Bei Büroimmobilien beläuft sich die Finanzierungslücke auf 34,9 Milliarden Euro oder 45,3 Prozent der Kredite. Im Vergleich dazu sind die Finanzierungslücken bei Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 3,3 Milliarden Euro oder 4,3 Prozent der Kredite geringer.
Europa-Studie: Deutschland mit größtem Anteil an problematischen Immobilienkrediten
Im Rahmen einer Europa-Studie hat CBRE eine Analyse durchgeführt, bei der insgesamt 640 Milliarden Euro an Krediten für Immobilienfinanzierungen untersucht wurden. In Deutschland beläuft sich der Anteil der nicht mehr refinanzierbaren Kredite auf etwa 27,5 Prozent, was einem Betrag von 176 Milliarden Euro entspricht. Dieser Anteil liegt über dem europäischen Durchschnitt und zeigt, dass Deutschland mit einer größeren Herausforderung in Bezug auf problematische Immobilienkredite konfrontiert ist.
Die Finanzierung gewerblicher Immobilien in Deutschland stellt aufgrund der steigenden Zinssätze, sinkenden Immobilienwerte und strengen Kreditvergabebedingungen eine große Herausforderung dar. Dennoch gibt es Wege, um Finanzierungslücken zu schließen, wie z.B. durch den Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital oder anderen Finanzierungsinstrumenten. Es bleibt jedoch unsicher, ob sich die Situation in Zukunft verbessern wird.
